以案释法案例-通过买卖合同形式预先实现房产“流质”应属无效
珠海仲裁委员会   2017-11-15 15:01:11 作者:22911830 来源: 文字大小:[][][]

一、案例基本信息采集

   案例类型:商事案件                 

供稿(实名,单位+姓名)珠海仲裁委员会 

审稿(实名,逐级)珠海仲裁委员会

检索主题词:房屋买卖合同 让与担保 流质条款 民间借贷

二、案例正文采集

通过买卖合同形式预先实现房产“流质”应属无效

案情简介

20121119日,申请人与被申请人签订《房屋买卖合同》约定:申请人将名下房产转让登记到被申请人名下,并向被申请人借款;借款期限届满申请人归还被申请人借款本金及利息后,被申请人无条件将房产再登记给申请人名下;若借款期限届满申请人未能偿还借款本金及利息,被申请人有权拒绝将房产登记给申请人并且被申请人有权将房产进行房产登记和出售。

20121121日,申请人和被申请人签订《借款合同》约定:根据20121119日签订的《房屋买卖合同》,在申请人办理完登记手续后,被申请人同意向申请人提供借款,借款金额为2,420,000元;本合同项下借款和相关费用全部结清完毕后,被申请人无条件将房产登记给申请人,本合同终止。

申请人逾期未能还款,被申请人将协议项下房屋转让给第三人,申请人请求返还房款出售房款与《借款合同》项下所欠借款本息的差额。

【调查与处理】

被申请人认为《房屋买卖合同》不属于流质契约。在借款时,房产已经登记在被申请人名下,明确约定了申请人在合同到期后可还本付息回赎房产。此约定并非单向的流质条款,属于双方权利义务的平衡条款,并不违反法律的强制性规定。

仲裁庭认为申请人与被申请人签订《房屋买卖合同》,其真实意思表示并非为了买卖房屋,而是为案涉《借款合同》项下债务提供担保。《房屋买卖合同》第四条:“若借款期限届满甲方未能偿还借款本金及利息,乙方有权拒绝将房产登记给甲方并且乙方有权将房产进行登记和出售。”(甲方指申请人,乙方指被申请人)之约定属于担保权实现方式上的流质条款,应认定无效。

【法律分析】

清偿期届满后的以物抵债协议与流质契约较好区分。清偿期限届满前的以物抵债协议与流质契约表面看有共同之处。本案中被申请人与仲裁庭在《房屋买卖合同》中是否存在流质条款产生了分歧,被申请人认为双方之间达成的是以房抵债协议,以房抵债,是债务清偿的方式;仲裁庭则认为《房屋买卖合同》,其真实意思表示是作为一种非典型担保方式,为案涉《借款合同》项下债务提供担保。

以物抵债协议和流质契约两者实际上存在不同:

第一,是否存在担保合同。流质契约是担保合同中的条款;以物抵债协议不具有担保性质,是对债的履行的变更。流质契约中的物为抵押或者质押物;以物抵债协议中的代替物是债的履行标的。

第二,物的价值与债权数额的关系。两者区分的关键在于合同是否排除了债权实现时对物的折价、清算程序。担保法第三十五条中规定:“抵押权人所担保的债权不得超过其抵押物的价值”,明确了担保物的价值必须大于或者等于债权的价值,即便抵押物的价值畸高于债权数额,法律也不禁止。而以物抵债协议中物的价值约等于债权数额,该等值性可以市场价格为参考,也可以当事人在签订以物抵债协议之时真实意思表示为准。

第三,合同目的方面。传统民法上认为债权人签订流质契约目的是利用优势地位获得大于债权的利益;而以物抵债协议是平等民事主体之间的合意,建立在意思表示自由、真实的基础上。

就本案而言,首先,法律关系的性质应依当事人真实意思表示予以认定。本案中双方虽未签订名为“担保合同”的协议,但《房屋买卖合同》真实意思是为案涉《借款合同》项下债务提供担保,并非为了买卖房屋,因此是存在担保合同的。案涉房产实为抵押物而非以物抵债协议中债的履行标的。

其次,尽管《借款合同》中约定的借款本金为2,420,000元,但庭审中双方均认可被申请人向申请人实际出借的借款本金实为2,000,000元。对于双方均认可的事实仲裁庭予以认定。房屋买卖合同》中所涉房屋的价格,综合当事人庭审陈述及提供的证据,仲裁庭认定案涉房屋价格为3,150,000元,是符合担保物的价值必须大于或者等于债权价值的要求的。

最后,被申请人为实现债权,直接将《房屋买卖合同》项下房屋出售于第三人,涉案房屋转让价格为3,150,000元,被申请人作为债权人实际了获得大于债权的利益。

综上,双方签订的《房屋买卖合同》应认定为非典型的担保方式,应遵循《中华人民共和国物权法》有关禁止流质的原则。《房屋买卖合同》中的相关约定属于担保权实现方式上的流质条款,应认定无效,根据《中华人民共和国合同法》第56条规定合同中部分条款的无效不影响其他有效部分的效力,该流质条款无效不影响该非典型担保方式作为担保行为的有效性。

被申请人在债务期限届满申请人未清偿债务情况下,根据《中华人民共和国物权法》第195条之规定,其合法的担保权实现方式应当是依法与申请人协议,以《房屋买卖合同》标的房屋折价或者以拍卖、变卖该《房屋买卖合同》标的房屋所得的价款优先受偿双方未就担保权实现方式达成协议的,被申请人可以请求人民法院拍卖、变卖《房屋买卖合同》标的房屋。因此《房屋买卖合同》第四条约定无效,被申请人既无权将《房屋买卖合同》标的房屋所有权直接登记在自己名下也无权擅自向第三人出售《房屋买卖合同》标的房屋。因涉案房屋所有权已登记在第三人名下,申请人不主张返还。但申请人有权主张被申请人返还出售房款与《借款合同》项下所欠借款本息的差额。

【典型意义】

债务履行期届满后约定的以物抵债因与禁止流质规则无涉,故不存在效力上的争议;债务履行期届满前约定的以物抵债因与流质契约具有一定的相似性,一般而言以物抵债是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排,只要双方当事人的意思表示真实,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同即为有效;禁止流质条款主要是基于平衡双方当事人利益的考虑,防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利,损害债务人特别是其他债权人的利益。当事人约定的债务履行期届满前,就抵押物所有权转移达成以物抵债的协议,构成流质条款的,因违反法律规定而无效。目前,在民间借贷纠纷中,以房屋买卖合同担保借款的情形越来越普遍。此类案件中,以物抵债和流质条款的认定,将会影响合同效力,两种情况处理结果可能完全不同,因此有必要理清二者之间的关系。

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